住宅の広さが延床面積＝㎡で示されてもなお、私たちは「坪単価」を建築コストの目安にしてしまいます。しかし、ビルダーや設計者によって、どこからどこまでが標準仕様で、何がオプションなのか、明確な判断基準はありません。「坪単価80万円」を目安にしたものの、図面があがってきたら「坪単価100万円」というケースが多々あるのもビルダーと施主の解釈の違いによることが少なくありません。いざというとき、慌てないために「坪単価」の考え方について。
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計算に何を含めるかで変化する
住宅雑誌やチラシでよく目にする「坪単価」。
「坪単価で家の値段を判断してはいけません」
と、あちこちで書かれているにもかかわらず、ついつい業者さんに「おたく、坪、ナンボですか」と聞いてしまう「坪単価」。
ご存じのように、１坪（約3.3平方メートル）当たりの建築費を示すものですが、わかりやすくいえば、本体価格を延床面積で割った費用のこと。
単純計算ですが、本体価格3000万円、延床面積30坪の家は坪単価100万円ということになります。
勘違いしてしまうことも。
同じ延床面積でも、総２階の形状と凹凸の多いデザインとでは、後者のほうが高くなります。
凹凸が多くなればなるほど、外周が長くなります。
手間賃が違います。
材料費が違います。
屋根は片流れより、入母屋などが複雑になる分、施工コストが高くなるのは当然。
出窓などを１つ設けるだけで坪単価はぐっと上がってきます。
手間がかかるのですから当然です。
A社の「当たり前」、つまり標準仕様がヒノキ風呂で、B社の「当たり前」が二流メーカー製ユニットバスだとしたら、A社の坪単価はびっくりするくらい高いのはおわかりになるでしょう。
会社それぞれのスタンダードがありますので、何が標準仕様で、どこまで価格に含んで提示しているか。
実は、バラバラなのが実情なのです。
ロフトや小屋裏収納などは延床面積に含まれませんが、そこを床面積にカウントすれば、単価は下がります。
ベランダや玄関ポーチなどをカウントするビルダーもいれば、あらかじめ生活面積から除外して坪単価を表示するビルダーもあります。
良心なのか計算なのか、読めないところです。
設備の種類やグレードも考える
40坪・坪単価80万円と記載されていたからといって、30坪、50坪の家にもあてはまるも限りません。
25坪の家では坪単価は高くなり、60坪の家では安くなります。
大きな家は、坪で割ると安くなるのは当然。
小さな家も大きな家も、ふつう、お風呂、キッチン、玄関の数は一緒だからです。
でも、いつもそうとも限りません。
設備の数、グレード、ビルダーのメーカーや建材業者との取引実績でも卸価格が違ってくるのです。
ほんとうに、めんどくさいです。
ハウスメーカーの規格住宅は、規格を決めることでコストダウンを図っていますので、少しでも規格外が入り込むとコストが高くなるのは当たり前。
オプションが多くなれば、同じ面積でもコストアップになりますし、完全注文住宅と規格住宅とでは設計などのコストが加算されます。
坪単価80万円だったはずが、最終的には100万円だったといった笑えない話は、どこにでもあります。
内装や設備、建具などのグレードによっても坪単価は大きく異なります。
外構費や電気・水道・ガス工事費、電話の引き込み線、照明代やカーテン・ブラインドまで含んで算出してくれるビルダーもあれば、本体価格のみで「坪単価」の安さをアピールするビルダーもあります。
水道、電気、ガスなどのライフライン工事が全てオプションで、坪単価80万円のはずが結局120万円になったという話もよくあります。
そこに外溝がはいると、もっと複雑になってきます。
住宅雑誌やチラシの隅っこに書かれている「別途工事費」の何が「別途」なのか。
たいてい、この情報は見えにくいところにそっと書かれています。
ローンの手数料、税金、地鎮祭・上棟式費用といった「諸費用」はいくらくらい必要なのか。
エアコン、給湯器など暖冷房設備は何台までが標準仕様なのか。
システムキッチンやユニットバス、カーテン・照明、カーテン、造り付け家具などのグレード・数などなど。
「坪単価」だけでは家の予算は立てにくいのです。
ほんとうに困ってしまいます。
坪単価の「坪」は面積。では、容積のコストは？
総額で判断するのはいけないか
30坪の家を建築するとします。
両者とも仕上がりは同じ程度と想定。
A社は坪単価60万円で、引っ越し当日から生活ができる状態です（地方ではまだこれくらいの単価もアリでしょう）。
B社は坪単価55万円のふれこみですが、カーテン+照明器具（60万円）、水道・ガス工事・その他設備のややグレードアップ等（200万円）の条件とします。
スタンダードながら、門扉も含んでいます。
A社：30坪×60万円=1800万円
B社：30坪×55万円＝1650万円
1650万円+60万円+200万円=1910万円
と、実際には、A社の方が100万円以上も安いことになります。
あくまで仮のコスト、単純計算ですが、条件が違うと、こんなに違ってくるのです。
延床面積で割って表示すべきところを、吹き抜け・玄関ポーチ、外部やベランダ・小屋根・ウッドデッキなどの面積を加算して、坪単価を安く見せるビルダーも多く、坪単価はやっかいです。
同じ面積でも、２階にトイレや洗面を付けた場合、そのグレード、コンセントの数、照明器具の種類や数によっても異なります。
自分の好みで、ネットで取り寄せた洗面台や照明を取り付けてもらったが、最初の見積より逆に高くなったという話は珍しくありません。
標準仕様からはずれることで、坪単価が大きく動くこともあるのです。
ビルダー側にすれば、途中でイレギュラーが発生すると、コストを上乗せしたい気持ちもわからないではありません。
スケジュールの変更により、その日の人工（にんく）もコストも違ってくるからです。
確認申請料、図面作成料、性能保証機構登録料、残土処分、産廃処理費などの細かな費用まで加算すると、いっそのこと「全部まとめてナンボですか」がわかりやすいこともあり得ます。
玄関ポーチ収納、建具などは坪単価にどう反映されるのかも事前に確認しておくこと。
ローン＋光熱費／月で判断する
毎月のランニングコストがいくらかかるのかを確認することも忘れてはなりません。
冷暖房・給湯だけで家庭内消費エネルギーの６〜７割。
坪単価を値切って月々の支払いは安くなっても、光熱費との合計金額が高くなっては意味がないのです。
光熱費は、ローンが終っても、生涯ついて回るのです。
言い換えれば、暖冷房設備・給湯設備のグレードでとやかく悩むことより、こちらについても「その日から生活できる状態で、全部まとめていくらかかるのか、光熱費を含め、月ナンボかかりますか」と確認することが大切です。
光熱費の試算を簡単にできるソフトは、ビルダーが持っています。
持っていないビルダーは、光熱費など、どうでもいいと思っているとみられて当然です。
その際は、寒さ・暑さを我慢してナンボではなく、24時間、全館暖冷房、ふつうにお風呂も入って、食器も洗ってのナンボです。
月々の支払いは、必ず、住宅ローン＋光熱費（全館・連続冷暖房で試算）の合計で考えないと、坪単価は判断ツールになりません。
このブログで何度もアプローチしてきましたが、住宅にも「性能」があり、私たち生活者はクルマの燃費を知るのと同じように、住宅の基本性能を数値で知る権利があります。
UA値、C値などの性能値はもちろん、年間冷暖房費のシミュレーションをし、できれば気密測定を実測し性能を確認します。
仮に目標値に達しない場合は、引き渡し前に何度も施工精度を確認するような、誠実なビルダーの多くが苦戦を強いられています。
何年もの間、そうした誠実なビルダーと生活者の間に立って情報を編んできたつもりですが、自分の力不足を認めるほかはありません。
これが日本の住宅業界の現実なのです。
安易に近道はするまいという覚悟が必要なところは、家づくりと人生はよく似ています。
広さだけでなく、立体でも建築を考えることで「坪単価」の考え方も大きく変化してくる。
1.同じ面積でも総２階と凹凸の多いデザイン、屋根は片流れより、入母屋などの方が施工コストは高くなる。
2.ロフトや小屋裏収納などは延床面積には含まれないが、床面積にカウントすれば単価は安く見える。
3.規格住宅でもオプションが多くなれば、同じ面積でもコストアップになり、完全注文住宅では当然、坪単価は上がる。
4.外構費や電気・水道・ガス工事費、電話の引き込み線、照明代やカーテン・ブラインドまで含んで算出してくれるビルダーもあれば、あくまで本体価格のみで「坪単価」の安さをアピールするビルダーもある。あくまで、「引っ越しした当日から生活できる状態」で見積することが大事。
5.月々の支払いは住宅性能の確保を前提に、ローン返済＋光熱費のトータルコストで計算する。坪単価が安い住宅でも性能が低く、省エネ性能が低ければ、光熱費にそのまま跳ね返り、健康面でもリスクがある。
6.結局、どんな坪単価になろうとも、耐震性、断熱・気密性などは数値の裏付けを明示できるビルダーを選択する。
